มาเป็น “เสือนอนกิน” กับธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า (ตอนแรก)

    กระดูกหมูที่เคี่ยวมาพักใหญ่ เมื่อสัปดาห์ก่อน กำลังจะเข้าเนื้อเข้าหนังได้ที่น่ากินแต่เพื่อให้ได้รสชาติที่กลมกล่อมเพิ่มขึ้นอีกนิดคงจะต้องเติมเครื่องปรุงทั้งสองอย่างนี้ลงไปด้วย

แผนธุรกิจสำหรับขอสินเชื่อ

อรณีย์  รัตนคงสวัสดิ์ ที่ปรึกษาธุรกิจ สถาบันพัฒนาวิสากิจขนาดกลางและขนาดย่อม ระบุว่า หากคิดจะขอเงินกู้ ไม่ว่าจะจากแหล่งไหนก็ตาม ให้คิดเอาไว้เสมอว่า ถ้าเราจะเป็นคนให้เงินกู้ เราอยากรู้อะไรบ้าง เพราะนั่นก็เป็นสิ่งเดียวกันที่ผู้ให้กู้เขาอยากรู้เหมือนกัน

โดยต้องอาศัยสิ่งที่เป็นรูปธรรมที่สามารถยืนยันได้ว่า โครงการนี้มีความเป็นไปได้ มีอนาคตที่ดี นั่นคือ “ตัวเลขทางการเงิน” ได้แก่ การทำประมาณการรายรับ รายจ่าย งบลงทุน งบกำไรขาดทุน งบกระแสเงินสด และผลตอบแทนทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างใหม่หรือโครงการมือสอง

“สถาบันการเงินจะเน้นไปที่กระแสเงินสดว่ามีมากพอที่จะจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นตามที่ตกลงไว้ ยอดเงินกู้ที่เหมาะสม ซึ่งไม่ควรเกิน 70% ของมูลค่าก่อสร้าง และจะมีลูกค้ามาใช้บริหารหรือไม่” อรณีย์ กล่าว

เพราะฉะนั้น ก่อนจะไปถึงขั้นตอนการเขียนโครงการขอสินเชื่อ คงต้องกลับไปถามกับตัวเองถึงความพร้อมในด้านต่างๆ ที่เราเริ่มกันมาเมื่อสัปดาห์ก่อน) ตอบตัวเองให้ได้ว่าวิมานในอากาศของเรามีความเป็นไปได้มากน้อยขนาดไหน เพราะถ้าไม่เห็นทางที่จะได้กำไรเลย ก็ไม่จำเป็นต้องเดินหน้ามาถึงขั้นนี้

แต่ถ้ามั่นใจว่า โครงการนี้ออกจะคุ้มค่าแก่การลงทุนก็เดินหน้าลุยได้เลย เพราะคงไม่มีสถาบันการเงินไหนปฏิเสธโครงการที่ดีมีอนาคตได้ลงคอ (เว้นแต่ว่าเขาไม่มีนโยบายให้สินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เท่านั้น)

แม้ว่าจะมีความมั่นใจเต็มร้อย แต่คงไม่สามารถเดินมือเปล่าเข้าไปที่สถาบันการเงินได้จำเป็นต้องมีการเตรียมตัวมาเป็นอย่างดี โดยเฉพาะการเขียนโครงการเพื่อขอสินเชื่อที่อรณีย์ แนะนำว่า เจ้าของโครงการควรจะเขียนด้วยตัวเอง เพื่อให้ “รู้จริง” มากที่สุด โดยโครงการจะแบ่งเป็นส่วนๆ ดังนี้

บทสรุปผู้บริหาร

จะเป็นส่วนสรุปรายละเอียดของโครงการให้มาอยู่ในหน้าแรก ซึ่งนอกจากจะเป็นส่วนที่ต้องสรุปความสำคัญทั้งหมดมาไว้ในส่วนแรกนี้แล้ว ยังถือว่าเป็นส่วนที่ช่วยดึงดูดใจให้เปิดดูในรายละเอียดต่อไป

เนื้อหาในส่วนนี้จะแบ่งออกเป็น 3 ส่วน ใหญ่ โดยส่วนแรกจะบอกความเป็นมาของโครงการ ประวัติของเจ้าของและประสบการณ์ ที่ตั้ง คู่แข่งทางการตลาด ขนาดอพาร์ตเมนต์และจำนวนห้อง ราคาให้เช่า

ส่วนที่ 2 จะบอกรายได้ รายจ่าย งบลงทุนและผลตอบแทนการลงทุนและความเสี่ยงธุรกิจ และส่วนสุดท้ายบอกถึงวัตถุประสงค์ของการจัดทำโครงการเพื่อกู้หรือหาผู้ร่วมทุน เงื่อนไขการชำระเงินและดอกเบี้ย รวมทั้งการเบิกจ่ายเงินกู้และหลักทรัพย์ค้ำประกัน

รายละเอียดของโครงการ

จะถือเป็น ส่วนที่ 1 ของโครงการขอสินเชื่อ ที่ประกอบด้วย 3 หัวข้อใหญ่ คือ ความเป็นมาของโครงการ ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมที่ตั้ง รูปแบบอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ที่ต้องให้รายละเอียดว่า รูปแบบอาคารเป็นอย่างไร มีจำนวนห้องเท่าไร ลักษณะห้องพักเป็นอย่างไร มีสิ่งอำนวยความสะดวกใดบ้างและจุดเด่นของโครงการมีอะไรบ้าง

การตลาดและแผนการก่อสร้าง

ส่วนนี้จะต้องบอกถึงสภาพการแข่งขันในตลาดและสภาพแวดล้อมใกล้เคียง ซึ่งจะต้องเปรียบรายละเอียดของคู่แข่งแต่ละราย ซึ่งคุณอรณีย์ แนะนำว่า อย่างน้อยควรจะสำรวจคู่แข่งรัศมี 5 กม. ว่า มีโครงการอะไรบ้าง มีจำนวนห้องเท่าไร ราคาค่าเช่าเท่าไร มีข้อดีและข้อด้อยอย่างไรบ้าง

จากนั้นจึงบอกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการของเรา ระดับราคาค่าเช่าที่ตั้งไว้ แผนการตลาด ไม่ว่าจะเป็นแผนการโฆษณา ประชาสัมพันธ์ก่อนการเปิดโครงการ รายการส่งเสริมการขาย

ต่อไปเป็นแผนการก่อสร้าง เริ่มจากงบลงทุนที่ต้องแจกแจงรายละเอียดรายการใช้จ่ายแต่ละรายการ คิดเป็นค่าใช้จ่ายเท่าไร รวมแล้วเป็นเงินลงทุนทั้งหมดเท่าไร ขั้นตอนการก่อสร้างและระยะเวลาการดำเนินงาน ซึ่งต้องละเอียดและชัดเจนในแต่ละขั้นตอนว่า การก่อสร้างใดจะมีช่วงเวลาดำเนินงาน และแล้วเสร็จเมื่อใด รวมแล้วจะใช้เวลาก่อสร้างนานแค่ไหน

ผลตอบแทนทางการเงิน

จะต้องอธิบายแหล่งที่มาของรายรับและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น รวมถึงสรุปผลตอบแทนทางการเงิน ที่จะบอกถึงกำไรและผลตอบแทนที่ดีของโครงการ ซึ่งในส่วนนี้จะแนบประมาณการต่างๆ ที่ได้ทำไว้แล้ว ได้แก่ รายรับ รายจ่าย งบลงทุน งบกำไรขาดทุน งบกระแสเงินสดและผลตอบแทนทางการเงิน

ความต้องการสนับสนุนทางการเงิน

หลังจากที่ร่ายยาวมาทั้งหมด ก็มาถึงส่วนที่จะบอกเขาแล้วล่ะว่า เราต้องการเงินกู้เท่าไร โดยจะเริ่มจากบอกเขาว่า เงินลงทุนทั้งหมดของเราเป็นเท่าไร เจ้าของโครงการควักเงินตัวเองเท่าไร และต้องการเงินกู้เท่าไร

พร้อมกันนี้ต้องให้รายละเอียดเงื่อนไขของเงินกู้ว่า วงเงินกู้ที่เราขอไปนั้นแบ่งเป็น เงินกู้เพื่อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่าไร กู้เพื่อการก่อสร้างและพัฒนาโครงการเท่าไร และกู้เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนเท่าไร ระยะเวลากู้ทั้งหมดกี่ปี ระยะเวลาการใช้คืนเงินต้นและดอกเบี้ย หลักทรัพย์ค้ำประกัน และบุคคลค้ำประกัน

เอกสารประกอบการพิจารณา

มี 9 รายการ ได้แก่ โฉนดที่ดิน ราคาประเมิน (ถ้ามี) รูปถ่ายที่ตั้งโครงการและสถานที่ใกล้เคียง แผนที่ตั้งโครงการ แบบแปลนอาคาร (พิมพ์เขียว) รูปแบบห้อง สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านเจ้าของโครงการ สำเนารายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน และราคาค่าก่อสร้างจากผู้ก่อสร้าง (ถ้ามี)

บริหารและจัดการภาษี

“ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ เป็นธุรกิจที่มีรายจ่ายในการบริหารจัดการต่ำ กำไรสูง เพราะฉะนั้น การบริหารภาษีจึงมีส่วนสำคัญที่จะช่วยรักษากำไรให้เหลือมากที่สุด แต่ไม่ใช่การเลี่ยงภาษี” วัชระ  บุญธีรวร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอส เอ็ม อี ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนท์ จำกัด และที่ปรึกษาทางบัญชีและภาษีธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ให้คำแนะนำ

แต่จะทำอย่างไรจึงจะประหยัดภาษีมากที่สุด วัชระ ระบุว่า ไม่มีคำตอบที่ถูกต้องสำหรับทุกคน ต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไข (ส่วนตัว) ของผู้ประกอบการแต่ละราย พร้อมๆ กับประมาณการทางการเงินที่ทำไว้แล้ว

ภาษีเงินได้

แค่เริ่มก็ปวดหัวเสียแล้ว เพราะไม่รู้ว่าควรจะเสียภาษีในฐานะบุคคลธรรมดา คณะบุคคลหรือนิติบุคคล ถึงจะเหมาะสมกว่ากัน ลองมาฟังคำแนะนำบางส่วนบางตอนของที่ปรึกษาทางบัญชีและภาษีธุรกิจอพาร์ตเมนต์ ว่าเขามีแนวทางอย่างไร

ถ้าจำนวนห้องน้อยๆ เช่น 30-40 ห้อง หรือรายได้ต่อปีไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ก็น่าจะเป็นรูปแบบบุคคลธรรมดาหรือคณะบุคคลเพราะฐานภาษีเงินได้ไม่สูงนัก

กรณีที่มีรายรับมากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อปี จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลจะดีกว่า โดยเฉพาะถ้าเป็นนิติบุคคลที่มีทุนจดทะเบียนต่ำกว่า 5 ล้านบาท และกำไรไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีมากกว่านิติบุคคลที่มีทุนจดทะเบียนสูงกว่า 5 ล้านบาท

นอกจากนี้ ถ้ามีค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการมาก ควรจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลเพราะสามารถนำค้าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงในการดำเนินงานมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ เช่น ค่าเสื่อม ราคาทรัพย์สิน ภาษีโรงเรือน ภาษีป้าย ซึ่งบุคคลธรรมดาและคณะบุคคลไม่สามารถทำได้

ถ้ามีดอกเบี้ยเงินกู้ในการก่อสร้าง ควรจะต้องเป็นนิติบุคคล เพราะคณะบุคคลนำรายจ่ายนี้มาหักเป็นค่าใช้จ่ายหรือใช้ลดหย่อนภาษีไม่ได้

แต่ถ้าเป็นการกู้เงินจากสถาบันการเงินก็ไม่มีทางเลือกอื่นอกจากเป็นนิติบุคคล และมักจะต้องมีทุนจดทะเบียนไม่ต่ำกว่า 1 ใน 3 ของมูลค่าโครงการ ซึ่งแน่นอนว่าจะทำให้ทุนจดทะเบียนเกินกว่า 5 ล้านบาท

ในกรณีที่นิติบุคคลมีรายจ่ายมากเสียจนทำให้ผลการดำเนินงานขาดทุนจะได้รับการยกเว้นภาษี

ถ้าคุณเป็นเจ้าของธุรกิจนี้พียงคนเดียว และไม่มีรายได้จากช่องทางอื่นๆ การเสียภาษีแบบเหมาในฐานะบุคคลธรรมดาก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะสามารถใช้สิทธิประโยชน์ในการลดหย่อนภาษีได้หลายรูปแบบ เช่น การลงทุนในกองทุนรวมเพื่อการเกษียณ (RMF) และกองทุนรวมหุ้นระยะยาว (LTF)

ในกรณีที่เจ้าของมีรายได้ประจำที่ต้องเสียภาษีในฐานที่สูงอยู่แล้ว การจดทะเบียนเป็นคณะบุคคลก็เป็นทางเลือกที่ดี เพราะไม่ต้องนำรายได้จากธุรกิจอพาร์ตเมนต์ไปรวมกับรายได้ประจำ ซึ่งจะทำให้ฐานภาษีสูงขึ้นไปอีก แต่คณะบุคคลหักลดหย่อนภาษีได้สูงสุดแค่ 6 หมื่นบาท

 ตัวอย่างการคำนวณภาษีเงินได้ TAX.xls (24.00 KB)

จิปาถะภาษี

อย่าเพิ่งตกใจคิดไปว่า กรมสรรพากรนึกสนุกเพิ่มภาษีชื่อจิปาถะขึ้นมาใหม่สำหรับธุรกิจอพาร์ตเมนต์ เพราะจริงๆ แล้วเป็นแค่ชื่อเล่นที่แอบตั้งให้ภาษีหลายๆ ตัวที่ผู้ประกอบการจะต้องเสีย

เริ่มจากภาษีที่มีฐานค่อนข้างสูง นั่นคือ “ภาษีโรงเรือน” ที่กำหนดไว้ในอัตรา 12.5% ชองรายได้รวมทั้งปี แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักจะประหยัดภาษีตัวนี้ โดยการแยกค่าเช่า 2 ส่วน คือ ค่าเช่าห้อง และค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์

เพราะจะเสียภาษีโรงเรือนเฉพาะส่วนที่เป็นค่าเช่าห้อง หรือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ส่วนค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์จะถือเป็นรายได้ปกติ แต่สำหรับผู้ประกอบการที่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลไม่ได้รับประโยชน์จากการแยกค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ออกจากค่าเช่าห้อง

อย่างไรก็ตาม ความตั้งใจที่จะประหยัดภาษีโรงเรือนอาจสร้างปัญหาเพิ่มขึ้น เพราะในกรณีที่มีรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ที่เสียภาษีโรงเรือนไปแล้ว) เกินกว่า 1.8 ล้านบาทต่อปี จะต้องเสีย “ภาษีมูลค่าเพิ่ม” ที่เป็นเรื่องค่อนข้างยุ่งยากและซับซ้อน สำหรับผู้ประกอบการหลายราย

“ภาษีป้าย” เป็นอีกรายการหนึ่ง ที่แม้ว่าจะไม่ใช่รายจ่ายที่สูงนัก แต่ในบางกรณีเราอาจจะไม่จำเป็นต้องเสียภาษีตัวนี้ก็ได้ หากป้ายนั้นไม่ล้ำออกไปนอกบริเวณของเรา เช่น ป้ายที่ติดตั้งที่ตัวอาคารและไม่ได้ออกไปนอกรั้ว แต่ถ้าเป็นป้ายที่ติดตั้งบนตัวอาคารและสูงเกินความสูงของอาคารต้องเสียภาษีป้ายแน่นอนอยู่แล้ว

และแล้ว “กระดูก” ชิ้นโต ก็กลายเป็นน้ำซุปรสอร่อยพร้อมเสิร์ฟแต่น่าเสียดายที่ผู้เชี่ยวชาญอย่างอรณีย์ ยังไม่แนะนำให้เรารีบสวาปามจนเกินไป แต่ควรจะเก็บใส่ตู้เย็นเอาไว้ก่อน

“ถ้าไม่ใช่เจ้าของที่ดินก็ไม่แนะนำให้ลงทุนในขณะนี้ เพราะค่าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง ตลาดบางพื้นที่เริ่มอิ่มตัว เพราะมีการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์จำนวนมากแล้ว ฉะนั้น ในช่วงนี้ควรจะสำรวจและศึกษาตลาดไปก่อน”

แต่อย่าเพิ่งท้อถอย ถ้ามุ่งมั่นกับธุรกิจอพาร์ตเมนต์อย่างจริงจัง แต่ยังไม่พร้อมสำหรับโครงการขนาดใหญ่ จะลองเริ่มจากซื้อคอนโดฯ ทำเลดีๆ เอาไว้เช่า หรือง่ายกว่านั้นก็ลองมองหา “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ที่ลงทุนอพาร์ตเมนต์ ทำเลดีๆ เผลอๆ อาจจะนั่งๆ นอนๆ รับผลตอบแทนสบายๆ เหมือนมี “ซุปก้อนสำเร็จรูป” ไว้คู่ครัว

ข้อมูล : นสพ.โพสต์ทูเดย์    วันจันทร์ที่ 14 พฤศจิกายน พ.ศ. 2548